Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Hat der Notar den Kaufvertrag über ein Grundstück beurkundet, sind grundsätzlich beide Seiten daran gebunden. Doch was ist, wenn der Käufer feststellt, dass das Grundstück doch nicht optimal ist? Oder wenn er ein anderes Grundstück findet, das viel besser zu seinem Bauvorhaben passt? Was ist, wenn das Bauamt den geplanten Bau nicht genehmigt oder unerwartet Baulasten auftauchen und der Käufer das Grundstück deshalb gar nicht nutzen kann? Oder wenn die Finanzierung platzt? Sind in solchen Fällen ein Rücktritt vom Kaufvertrag und die Rückabwicklung vom Grundstückskauf möglich? Wir klären auf!
Vermutlich kauft niemand ein Grundstück mal eben so, aus einer Laune heraus. Das liegt allein schon an den Kosten, die vor allem bei einem Baugrundstück ganz schön hoch sein können.
Hinzu kommt, dass Grundstücke zu den Immobilien zählen. Deshalb muss der Kaufvertrag immer notariell beurkundet werden. Anders als beim Auto, Möbeln und anderen Gegenständen können Sie also nicht selbst einen Vertrag aufsetzen und das Geschäft auf privater Ebene abwickeln. Beim Grundstückskauf führt kein Weg am Notartermin vorbei.
Trotzdem kann sich die Situation natürlich ändern. Zum Beispiel, weil die Bank die sicher geglaubte Finanzierung doch nicht bewilligt. Oder weil Probleme auftauchen, die Ihr Bauvorhaben ernsthaft gefährden.
Jedenfalls kommt es gar nicht so selten vor, dass Käufer oder Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten möchten. Doch für eine Rückabwicklung vom Grundstückskauf müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein.
Widerrufsrecht, vertragliches Rücktrittsrecht und gesetzliches Rücktrittsrecht
Mit Blick auf eine mögliche Rückabwicklung vom Grundstückskauf müssen Sie zunächst einmal drei Dinge voneinander unterscheiden. Nämlich den Widerruf und den Rücktritt, wobei sich der Rücktritt entweder auf eine vertragliche Vereinbarung oder auf das Gesetz stützen kann. Denn auch wenn sie ähnlich scheinen, sind ein Widerruf und ein Rücktritt nicht das Gleiche.
In den notariellen Kaufvertrag kann ein Widerrufsrecht aufgenommen werden. Dadurch haben beide Seiten die Möglichkeit, den Kaufvertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen. Meist beträgt diese Frist 14 Tage.
Nutzt der Käufer oder Verkäufer das vertraglich vereinbarte Widerrufsrecht, reicht es aus, dass er den Widerruf erklärt. Warum er den Kaufvertrag widerruft, muss er nicht angeben.
Außerdem kann im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart werden. Durch das vertragliche Rücktrittsrecht können beide Seiten festlegen, welche Bedingungen dazu führen, dass der Käufer und der Verkäufer vom Grundstücksgeschäft zurücktreten können. Auch eine zeitliche Befristung und eine mögliche Entschädigung für den Fall, dass es zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags kommt, kann das vertragliche Rücktrittsrecht enthalten.
Das gesetzliche Rücktrittsrecht wiederum greift immer dann, wenn der Vertrag keine eigenen Regelungen zum Rücktritt vorsieht. Während das Widerrufsrecht und das vertragliche Rücktrittsrecht freiwillige Absprachen sind, bestehen die gesetzlichen Regelungen also automatisch. Allerdings räumt das gesetzliche Rücktrittsrecht nur dann die Möglichkeit zur Rückabwicklung des Grundstückskaufs ein, wenn erhebliche Mängel vorliegen.
Rückabwicklung Grundstückskauf wegen Zahlungsverzug
Ist der Kaufvertrag für das Grundstück bereits notariell beurkundet, ist er für beide Seiten verpflichtend. Und wurde weder ein Widerrufs- noch ein individuelles Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbart, können Sie als Verkäufer im Normalfall nur noch aus einem Grund zurücktreten: Wenn der Käufer nicht bezahlt.
Der Käufer ist durch den vom Notar beurkundeten Vertrag dazu verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis und die weiteren Kosten wie die Grunderwerbssteuer, die Gebühren vom Grundbuchamt und die Notarkosten zu bezahlen. Dass seine Bank nicht mitspielt oder er aus anderen Gründen in eine wirtschaftliche Schieflage gerät, ändert nichts an seiner Zahlungspflicht.
Sie können dem Käufer in diesem Fall zwar entgegenkommen und der Rückabwicklung vom Grundstückskauf zustimmen. Denn wenn der Käufer die Zahlung nicht leisten kann, bringt Sie das auch nicht weiter. Aber es ist und bleibt Ihre Entscheidung, ob Sie dem Käufer einen Rücktritt ermöglichen oder auf die Erfüllung des Kaufvertrags bestehen.
Wann Zahlungsverzug eintritt
Wann der Käufer mit seiner Zahlung in Verzug ist, hängt davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart war. Generell tritt der Zahlungsverzug ein, wenn der Kaufpreis fällig war und der Käufer eine Mahnung erhalten hat.
Allerdings steht meist schon im Kaufvertrag, bis zu welchem Datum der Käufer die Zahlung leisten muss. Eine andere Möglichkeit ist die Absprache, dass der Notar dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung zuschickt. Diese Mitteilung erstellt der Notar, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, zum Beispiel die Auflassungsvermerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Gleichzeitig setzt der Notar dann in der Mitteilung eine Frist für die Zahlung des Kaufpreises. Auf diese Weise sind die Vorschriften nach § 286 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erfüllt. Eine zusätzliche Mahnung, um den Käufer in Verzug zu setzen, ist dadurch nicht notwendig.
Ihre Rechte als Verkäufer
Bleibt die Zahlung des Käufers aus, wird der Notar in aller Regel eine Nachfrist setzen. Hintergrund hierzu ist, dass der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung als normalen Brief zuschickt. Dadurch kann er aber nicht nachweisen, dass der Käufer das Schreiben erhalten hat und wusste, bis wann die Zahlung fällig war.
Ist auch die Nachfrist ohne Ergebnis verstrichen, können Sie Ihre Rechte geltend machen. Dazu gehört zum einen, dass Sie Verzugszinsen vom Käufer verlangen können. Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart war, sind dabei fünf Prozentpunkte über dem Basiszins üblich.
Zum anderen können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten und die Rückabwicklung vom Grundstückskauf fordern. Weil Sie sich dabei auf das gesetzliche Rücktrittsrecht gemäß § 323 BGB berufen können, müssen Sie keine weiteren Fristen abwarten.
Außerdem steht Ihnen Schadensersatz zu. So können Sie beispielsweise verlangen, dass der Käufer die Notarkosten erstattet, die Ihnen für die Beurkundung und die Rückabwicklung des Grundstückskaufs entstanden sind. Auch Ihre Ausgaben für einen Rechtsanwalt können Sie dem Käufer in Rechnung stellen. Gleiches gilt für die Differenz, wenn Sie das Grundstück neu verkaufen und unterm Strich weniger dafür bekommen.
So läuft die Rückabwicklung vom Grundstückskauf ab
Nutzen Sie Ihr Rücktrittsrecht, müssen Sie schriftlich beim Notar die Rückabwicklung des Grundstückskaufs beantragen. Hatte der Käufer den Kaufpreis bisher nicht bezahlt, wird normalerweise auch noch kein Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen sein. Falls doch, veranlassen Sie die Rückübertragung auf Sie.
Der Notar wird sich daraufhin darum kümmern, dass die Auflassungsvermerkung gelöscht wird. Für die Löschung braucht der Notar zwar die Einwilligung des Käufers. Doch bei einem wirksamen Rücktritt darf der Käufer seine Zustimmung nicht verweigern.
Im letzten Schritt können Sie Ihre Schadensersatzansprüche geltend machen. Am Ende sollten Sie dann wieder so gestellt sein, als hätte des den Kaufvertrag nie gegeben.
⚠️Rückabwicklung Grundstückskauf bei Mängeln
Stellen Sie als Käufer im Nachhinein Mängel fest, kann das zwar dazu führen, dass Sie vom Vertrag zurücktreten und die Rückabwicklung vom Grundstückskauf verlangen können.
Allerdings ist das längst nicht immer der Fall. Denn im Kaufvertrag schließt der Verkäufer in aller Regel eine Haftung für Fehler oder Mängel ausdrücklich aus. Folglich ist auch ein Rücktritt deswegen ausgeschlossen.
Wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat
Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn Sie der Verkäufer bewusst nicht auf einen wesentlichen Mangel oder Sachverhalt hingewiesen hat, obwohl er wusste, dass dieser Punkt für Sie von Bedeutung ist.
So ein Mangel wäre zum Beispiel, wenn das Grundstück mit Schulden oder Rechten Dritter belastet ist, die nicht gelöscht werden können. Oder wenn der Verkäufer das Grundstück als Bauland verkauft, obwohl ihm bekannt war, dass niemals eine Baugenehmigung erteilt wird.
Das Problem an der ganzen Geschichte ist nur, dass Sie als Käufer dem Verkäufer die Arglist beweisen müssen. Es reicht nicht aus, dass Sie nur den Verdacht haben, dass Sie der Verkäufer absichtlich getäuscht hat. Stattdessen müssen Sie den Nachweis erbringen, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war und er ihn tatsächlich gezielt verschwiegen hat.
Hinzu kommt, dass nicht jeder Mangel, den Sie für sich als erheblichen Mangel einstufen, auch vor Gericht so gewertet würde. Ein Beispiel: Sie haben geplant, auf dem Grundstück ein dreistöckiges Haus zu bauen. Das Bauamt genehmigt in diesem Gebiet aber höchstens zweistöckige Gebäude.
Aus Ihrer Sicht mag das gegen das Grundstück sprechen. Aber ein Mangel liegt deshalb nicht vor. Auch dann nicht, wenn der Verkäufer wusste, dass Ihr Bauvorhaben nicht klappen wird. Denn zum einen können Sie das Grundstück bebauen, nur eben nicht so, wie Sie wollten.
Und zum anderen ist es nicht die Aufgabe des Verkäufers, zu prüfen, ob Ihr Bauvorhaben genehmigt wird. Das Recht auf eine Rückabwicklung des Grundstückskaufs können Sie daraus deshalb nicht ableiten.
Die Alternative zur Rückabwicklung des Kaufvertrags
Liegt ein erheblicher Mangel vor, können Sie gemäß § 437 Nr. 2 BGB vom Kaufvertrag zurücktreten. Entscheiden Sie sich für eine Rückabwicklung vom Grundstückskauf, können Sie außerdem Schadensersatz vom Verkäufer verlangen.
Dabei können Sie die Erstattung aller Kosten fordern, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf entstanden sind. Dazu gibt es sogar ein Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH-Urteil vom 12.03.09, Az. VII ZR 26/06).
Eine andere Möglichkeit ist, dass Sie sich mit dem Verkäufer auf eine Minderung des Kaufpreises einigen. In diesem Fall behalten Sie das Grundstück, bezahlen aber weniger dafür. Mitunter kommen Sie so schneller und einfacher zu einer Lösung als bei einer kompletten Rückabwicklung des Grundstückskaufs.